Wymiana grzejnika w bloku: zgoda spółdzielni, termin i koszt

Wymiana grzejnika w bloku: czy potrzebna zgoda spółdzielni?

Tak. Regulaminy spółdzielni i TBS, które opisują wymianę grzejnika, wymagają zgody zarządcy, zwykle na piśmie. SM im. T. Kościuszki w Krakowie każe poinformować zarządcę i uzyskać zgodę na wymianę grzejnika. Samowolną ingerencję w instalację c.o. jej regulamin uznaje za „równoważną ze stwierdzeniem nielegalnego poboru energii cieplnej”.

Inne przykłady są podobne. SM „Śnieżka” w Krakowie bez zgody nie pozwala wymienić ani powiększyć grzejnika, zmienić nastawy zaworu, wyjąć kryzy ani spuścić wody. Projekt regulaminu Kujawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Inowrocławiu (bez daty uchwały) wymaga pisemnej zgody na zmianę liczby żeber, miejsca i typu grzejnika.

Wniosek składa osoba z tytułem prawnym do lokalu albo jej pełnomocnik, tak stawia sprawę SM „Łaziska”. Pisemna zgoda w Łaziskach określa moc i parametry nowego grzejnika. W SM „Górczewska” w Warszawie odpowiedź na wniosek przychodzi w ciągu 30 dni. Trybu odwoławczego tam nie ma.

Wspólnota mieszkaniowa i najem

Wszystkie regulaminy cytowane w tym tekście pochodzą ze spółdzielni albo TBS. We wspólnocie zasady ustala jej uchwała lub regulamin, więc zapytaj zarząd, zanim kupisz grzejnik. Pion, z którego trzeba spuścić wodę, służy też sąsiadom, a takie przewody Sąd Najwyższy zalicza do części wspólnej (więcej w następnej sekcji).

Jeśli mieszkanie wynajmujesz od kogoś, naprawa i wymiana instalacji centralnego ogrzewania „wraz z grzejnikami” należy do wynajmującego, w zakresie, który nie obciąża najemcy (art. 6a ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Zepsuty grzejnik zgłaszasz więc właścicielowi. Nie wymieniasz go sam.

Czyj jest grzejnik w mieszkaniu w bloku?

To zależy od tego, kto zarządza budynkiem, i jednej odpowiedzi z ustawy nie ma. Ustawa o własności lokali mówi tylko, że nieruchomość wspólną tworzą części budynku i urządzenia, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” (art. 3 ust. 2). Grzejników nie wymienia.

W spółdzielni rozstrzyga regulamin. SM „Ogniwo” w Łodzi naprawia i wymienia całą instalację c.o. łącznie z grzejnikami. SM „Teofilów” w Łodzi też naprawia grzejniki, ale gdy zgodzi się na inny typ, konserwacja, naprawa i wymiana przechodzą na użytkownika. SM „Hutnik” w Zawierciu nie odpowiada za grzejniki wymienione przez mieszkańców. SM „Teresa” w Tychach uznaje zawory i głowice za część wspólną, a nowe grzejniki za wyposażenie mieszkania, które zostaje w nim przy sprzedaży.

We wspólnocie sądy oceniają to różnie. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 maja 2019 r. (I CSK 197/18), przytoczonym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, oddzielił przewody rozprowadzające ciepło od grzejników w lokalu, które służą wyłącznie jego właścicielowi. Ich utrzymanie obciąża tylko tego właściciela. Sąd Okręgowy w sprawie o klimatyzację, w stanowisku streszczonym przez Sąd Apelacyjny w Warszawie (I ACa 482/20), podał grzejnik w lokalu jako przykład urządzenia służącego wyłącznie właścicielowi.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim (I C 1584/19) napisał, że instalacja c.o. we wspólnocie co do zasady należy do nieruchomości wspólnej, „ewentualnie za wyjątkiem grzejników”. Gdy instalacja tworzy jednolity obieg bez opomiarowanych podejść do lokali, a koszty dzielą podzielniki na grzejnikach, uznał za „bezsporne” traktowanie całej instalacji jako wspólnej. Ten sam sąd uchylił jednak uchwałę, w której wspólnota finansowała elementy służące tylko jednemu lokalowi. U ciebie zdecydują układ instalacji i uchwały wspólnoty, a w sporze sąd.

Kto płaci za wymianę grzejnika w bloku?

Jeśli wymieniasz grzejnik na własne życzenie, płacisz ty. SM „Ruczaj-Zaborze” w Krakowie pisze, że zakup i montaż idą na koszt osoby z tytułem prawnym do lokalu, bez prawa zwrotu. Ponowne napełnienie instalacji też pokrywa ta osoba. SM „Łaziska” dolicza do tego dobór grzejnika, spuszczenie wody i przełożenie podzielników.

Inaczej jest przy zużyciu albo awarii. SM „Zorza” w Myślenicach wymienia instalację z grzejnikami, gdy są technicznie zużyte, chyba że użytkownik spowodował awarię albo samowolnie przerabiał instalację. SM im. T. Kościuszki usuwa nieodpłatnie uszkodzenia powstałe z przyczyn niezależnych od użytkownika. Za przywrócenie stanu po samowolnej ingerencji płaci jednak użytkownik.

Po własnej wymianie odpowiedzialność często przechodzi na ciebie. W SM „Teresa” skutki awarii nowego grzejnika ponosi użytkownik; regulamin nie wspomina o okresie gwarancji. SM w Oleszycach obciąża użytkownika tylko w okresie gwarancji, potem usuwanie awarii przejmuje spółdzielnia. Najemcę TBS w Sierpcu obciążają skutki złego montażu, przecieki i koszt uzupełnienia wody w budynku.

Wymiana grzejnika w bloku w sezonie grzewczym: zamrażanie rur i spuszczanie wody z pionu

W sezonie grzewczym zwykle się nie da, poza awariami. Spółdzielnie, które podają termin w regulaminie, wyznaczają go poza sezonem, ale każda inaczej:

• SM „Ruczaj-Zaborze” w Krakowie: od maja do września;
• SM „Łaziska”, SM w Oleszycach i TBS w Sierpcu: najpóźniej do 31 sierpnia, w Oleszycach wnioski do 15 sierpnia;
• SM „Teresa” w Tychach: metodą tradycyjną najpóźniej do 15 sierpnia, wnioski do 1 sierpnia.

Metoda tradycyjna to zrzut wody z pionu i ponowne napełnienie instalacji. Na własną rękę tego nie zrobisz: SM im. T. Kościuszki i SM „Śnieżka” wymieniają spuszczenie wody wśród zakazanych ingerencji. Lubelska ciepłownia LPEC może w sezonie odmówić takiego zlecenia, a wodę spuszcza i uzupełnia wtedy w godzinach 8-14, później tylko po uzgodnieniu z pogotowiem cieplnym.

Drugą metodą jest zamrażanie instalacji, które SM „Teresa” dopuszcza obok zrzutu wody. Jej formularz wiąże termin do 15 sierpnia tylko z metodą tradycyjną. Wprost nie pisze jednak, że zamrażać wolno zimą. O zamrożenie rur w sezonie zapytaj więc administrację, zanim umówisz firmę.

Ile kosztuje wymiana grzejnika w bloku?

Gotowej kwoty za całość nie znajdziesz w cenniku spółdzielni, bo grzejnik i montaż zwykle opłacasz sam. Spółdzielnie i ciepłownie podają za to ceny swoich usług. Kwoty pochodzą z cenników, różnią się zakresem usług i VAT, więc ich nie uśredniamy.

W LPEC cena wymiany grzejnika obejmuje już spuszczenie i napełnienie wody (w cenniku: „jak poz. 1”), więc tych kwot nie sumuj. Nie obejmuje grzejnika ani materiałów poza pomocniczymi. W sezonie cennik podaje za wymianę bez spawania tę samą kwotę co za samo spuszczenie i napełnienie wody, 326 zł, więc przed zleceniem potwierdź ją w ciepłowni.

W SM „Górczewska” opłata to iloczyn kwoty i liczby pionów. Jeśli wymieniasz dwa grzejniki na dwóch różnych pionach, płacisz 2 × 120 zł = 240 zł netto. Sam wniosek jest tam bezpłatny.

Pora roku też zmienia rachunek. W LPEC spuszczenie i napełnienie wody kosztuje w sezonie 326 zł zamiast 182 zł, czyli o 144 zł netto więcej. Wymiana grzejnika bez spawania poza sezonem to 297 zł netto, a z VAT 8% dla mieszkań 297 × 1,08 = 320,76 zł.

Ceny zamrażania rur nie podaje żaden z tych cenników, więc jej tu nie wpisujemy. Kwotę poznasz dopiero z oferty wykonawcy. Przełożenie podzielnika SM „Łaziska” liczy jako usługę dodatkowo płatną, bez kwoty w regulaminie. Cena samego grzejnika zależy od typu, a różnice pokazujemy w porównaniu grzejnika płytowego i aluminiowego członowego.

Wymiana grzejnika w bloku a podzielniki ciepła

Wymianę trzeba zgłosić także do rozliczeń, bo wskazania podzielnika przelicza się współczynnikiem dobranym do konkretnego grzejnika. Firma ista pisze, że współczynnik UF uwzględnia wielkość grzejnika oraz jego typ i konstrukcję. Dlatego SM „Łaziska” każe zgłosić wymianę firmie rozliczeniowej, która przekłada podzielnik i zmienia dane w bazie rozliczeń.

Do czasu przełożenia zachowaj stary grzejnik z nienaruszonym podzielnikiem, tego też wymaga SM „Łaziska”. SM „Teresa” stawia warunek, żeby nowy grzejnik umożliwiał montaż podzielnika. Sprawdź to przed zakupem.

Wymiana bez zgody uderza w rachunek. SM „Widok” w Krakowie, gdy przy odczycie znajdzie grzejnik inny niż w karcie inwentaryzacyjnej, rozlicza lokal jak przy zawinionym braku rozliczenia, według art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego. Sam przepis mówi o nieudostępnieniu podzielnika do odczytu albo ingerencji w jego wskazania i pozwala wtedy obciążyć lokal kosztami do średniego kosztu ogrzewania 1 m2 albo 1 m3 budynku pomnożonego przez powierzchnię lub kubaturę lokalu. SM „Widok” stosuje tę zasadę także do grzejnika wymienionego bez zgody.

SM im. T. Kościuszki rozlicza grzejniki zdemontowane bez zgody szacunkowo, według pierwotnej inwentaryzacji. Regulamin jednej ze spółdzielni z warszawskiego Mokotowa, przytoczony w wyroku Sądu Rejonowego (XVI C 179/16), liczy taki lokal według maksymalnego jednostkowego zużycia w budynku. Jak czytać wyświetlacz i skąd biorą się różnice między sąsiadami, wyjaśniamy w tekście o tym, jak działają podzielniki ciepła na kaloryferach, a rozliczenie roczne w poradniku o dopłacie za ogrzewanie w bloku.

Jaki grzejnik do bloku: moc i podłączenie

Taki, jaki zatwierdzi spółdzielnia, zwykle o mocy zbliżonej do starego. SM „Teresa” wymaga mocy „zbliżonej, lecz nie mniejszej” niż obecny grzejnik. Inną moc albo typ dopuszcza tylko po indywidualnej ocenie i dodatkowej pisemnej zgodzie zarządu. W SM „Ruczaj-Zaborze” moc nowych grzejników przelicza inspektor Działu Technicznego, osobno dla każdego odbiorcy.

Większy grzejnik nie jest prywatną sprawą, bo instalację w bloku reguluje się jako całość. Producent zaworów Ferro tłumaczy, że bez równowagi hydraulicznej grzejniki blisko źródła ciepła są przegrzane, a dalsze zimne. Nastawa wstępna zaworu ustala maksymalną ilość ciepła, jaka może trafić do grzejnika. Purmo dodaje, że duże grzejniki potrzebują większego przepływu wody niż małe.

Dlatego regulaminy pilnują mocy i armatury. SM im. T. Kościuszki uznaje zwiększenie mocy grzejnika w łazience za samowolną ingerencję. SM „Śnieżka” zabrania wyjmowania i powiększania kryzy, a w SM „Teresa” nastawy zaworów mają zostać bez zmian.

Podłączenie też ma warunki. W SM w Oleszycach (warunki z 2017 r.) konserwator sprawdza moc, rozstaw rur przyłącznych i wymiary grzejnika według projektu archiwalnego, a mieszkaniec ma założyć zawór kulowy odcinający na rurze powrotnej i kupić grzejnik z atestem, z co najmniej 3-letnią gwarancją i na ciśnienie 6 atm. SM „Teresa” podaje parametry instalacji: zasilanie do 70°C i ciśnienie do 1,00 MPa. Grzejników aluminiowych ta spółdzielnia nie dopuszcza.

Wskaźniki z poradnika jak dobrać moc grzejnika do pomieszczenia pomogą ocenić, czy pokój ma za słaby grzejnik, ale w bloku ostateczną moc ustala spółdzielnia. Czy wymiana w ogóle obniży rachunki, opisujemy w tekście kiedy wymienić grzejniki i czy to się opłaca.